Tope a las rentas en la CDMX: aumento máximo ligado a la inflación, fallo de la SCJN y Ley de Rentas Justas, explicado por GN Attorneys

15.10.2026

Tope a las rentas en la CDMX: qué dice la ley, qué resolvió la SCJN y qué cambiaría con la Ley de Rentas Justas

Desde agosto de 2024, en la Ciudad de México el aumento anual de la renta de una vivienda no puede superar la inflación del año anterior. En febrero de 2026 la Suprema Corte confirmó que esa regla es constitucional y, en octubre, el Gobierno capitalino anunció el envío de una Ley de Rentas Justas al Congreso local. Si rentas o das en renta una vivienda en la CDMX, esto es lo que conviene tener claro hoy y lo que puede cambiar pronto.

1. Qué dice hoy la ley: el tope a las rentas en la CDMX del artículo 2448-D

El 28 de agosto de 2024 se publicó en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México un decreto que reformó el Código Civil local y la Ley de Vivienda de la ciudad. La pieza central es el segundo párrafo del artículo 2448-D del Código Civil: en los contratos de arrendamiento de casa habitación, el incremento anual de la renta nunca será mayor a la inflación del año anterior.

En términos prácticos, la regla funciona así:

Aplica solo a vivienda. Locales comerciales y oficinas siguen bajo las reglas generales del arrendamiento.
No fija el precio inicial. Las partes pactan libremente la renta de arranque; el límite opera sobre el aumento anual o al renovar.
El parámetro es la inflación anual del año previo. Para 2026 el referente es la inflación de 2025, de 3.69 %: una renta de $10,000 podría subir, como máximo, a $10,369.
Es un techo, no un piso: las partes pueden pactar un incremento menor o ninguno.

El mismo decreto adicionó el artículo 2448-F, que crea el Registro Digital de Contratos de Arrendamiento a cargo del Gobierno de la Ciudad. El arrendador debe inscribir cada contrato nuevo en un plazo no mayor a 30 días desde su firma (los contratos vigentes en 2024 tuvieron 90 días), el contrato debe señalar el destino habitacional del inmueble y el registro no es público: lo rigen las leyes de transparencia y datos personales y solo puede darse a conocer por resolución judicial.

2. Qué resolvió la Suprema Corte en el amparo en revisión 546/2025

Una empresa dedicada al arrendamiento de vivienda promovió un amparo contra el decreto. Sostuvo que el tope vulnera la libertad contractual, la libertad de comercio y el derecho de propiedad (artículos 5 y 27 constitucionales), que la referencia a la inflación invade competencias federales y que el registro afecta los datos personales de las partes. El asunto llegó al Pleno de la SCJN como amparo en revisión 546/2025, con ponencia del ministro presidente Hugo Aguilar Ortiz.

El Pleno lo discutió en dos sesiones de febrero de 2026. En la del 18 de febrero avaló por unanimidad el tope del artículo 2448-D. Aplicó un test de proporcionalidad y concluyó que la medida persigue un fin legítimo (garantizar el derecho a una vivienda adecuada y evitar aumentos desproporcionados), que es idónea y que no es excesiva, porque no fija el monto de la renta ni prohíbe pactar incrementos: solo acota cuánto puede subir cada año. Tampoco invade competencias por referirse a la inflación, pues solo toma como referencia un dato oficial.

El registro generó más debate: algunos ministros advirtieron que concentrar los datos completos de miles de contratos podría exponer a arrendadores e inquilinos, y la votación se pospuso. El 25 de febrero el Pleno validó el artículo 2448-F con una interpretación conforme: el registro es constitucional siempre que se limite a la información indispensable para verificar el tope (según el comunicado de la Corte, monto de la renta, incremento pactado, colonia y alcaldía), sin exigir el resto de las cláusulas y con protección de datos personales.

Ambas reglas siguen vigentes y el criterio del Pleno orienta a todos los tribunales sobre cómo leerlas. Quienes impulsaron la reforma lo presentan como un respaldo a su política de vivienda; quienes la cuestionan señalan que la Corte no se pronunció sobre su eficacia ni sobre sus efectos en la oferta de vivienda en renta, que es donde hoy se concentra la discusión.

3. Lo que viene: reforma constitucional y Ley de Rentas Justas

El Gobierno de la Ciudad planteó una estrategia en dos etapas. La primera es una iniciativa de reforma a la Constitución local, enviada al Congreso en abril de 2026, que propone llevar al artículo 9 el principio de que la renta habitacional no puede aumentar por encima de la inflación anual, crear una Defensoría de las Relaciones Inquilinarias con funciones de orientación y mediación, establecer un padrón digital en el que el inquilino pueda registrar el contrato si el arrendador no lo hace, reconocer el derecho al arraigo vecinal y obligar al Gobierno a ampliar la vivienda asequible y su reserva de suelo.

La segunda es la Ley de Rentas Justas, Razonables y Asequibles, la ley secundaria que desarrollaría esas bases. El 5 de octubre de 2026 la Jefa de Gobierno anunció que la presentaría el 14 de octubre, con su segundo informe. Según lo anunciado, la ley reiteraría que los aumentos no superen la inflación del año anterior, daría forma a la Defensoría y fijaría criterios para evitar desalojos que dejen a familias sin vivienda. El grupo mayoritario del Congreso ha dicho que la discutirá en este periodo, sin fecha definida.

El tema es controvertido. Sus impulsores sostienen que en la ciudad rentan cerca de dos millones de personas, que el costo del suelo subió alrededor de 800 % en veinte años, que los hogares propietarios bajaron de 71 % en 2000 a 50 % en 2020 y que, sin reglas, el desplazamiento de familias se acelera. Quienes lo cuestionan señalan que el tope ya existe en el Código Civil y la reforma añadiría poco; que los controles de rentas en ciudades como Berlín o Barcelona habrían reducido la oferta; que la discrecionalidad para adquirir suelo podría afectar el suelo de conservación, y que, sin verificación, los propietarios podrían compensar el tope con rentas iniciales más altas. La presidenta de la comisión dictaminadora ha adelantado que el dictamen de la reforma constitucional podría ser negativo, así que el calendario legislativo es incierto.

4. Resumen rápido: lo que ya aplica y lo que todavía es propuesta


Tema	Hoy (Código Civil CDMX, vigente)	Propuesta (reforma constitucional y Ley de Rentas Justas)
Aumento anual de renta de vivienda	No mayor a la inflación del año anterior (art. 2448-D); validado por la SCJN	Mismo principio, elevado a la Constitución local
Precio inicial	Libre	Sin cambio anunciado
Registro de contratos	Obligatorio para el arrendador, 30 días, datos mínimos (art. 2448-F)	Padrón digital; el inquilino podría registrar si el arrendador no lo hace
Autoridad especializada	No existe; conflictos en juzgados civiles o mediación	Defensoría de las Relaciones Inquilinarias (orientación y mediación)
Desalojos	Reglas generales del juicio de arrendamiento	Criterios para evitar que familias queden sin vivienda (por definir)
Estado	Vigente desde el 28 de agosto de 2024	Pendiente de dictamen y votación en el Congreso de la CDMX

5. Qué pasa si el aumento supera el tope y qué conviene revisar

Cuando un contrato pacta un incremento mayor al permitido, el criterio de los tribunales es que la cláusula no se anula por completo: es inválida solo en la parte que excede el límite, de modo que el aumento se ajusta a la inflación del año anterior. Si el arrendador insiste en cobrar la diferencia, el camino va de la negociación a la mediación en el Centro de Justicia Alternativa y, en su caso, al juicio civil, hoy en transición hacia el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (tema de nuestro artículo de septiembre).

Lista de verificación para arrendadores:

Cláusula de incremento: referirla a la inflación anual del año anterior (INPC), no a un porcentaje fijo que pueda rebasar el límite.
Registro: inscribir cada contrato nuevo en el Registro Digital dentro de los 30 días siguientes a la firma y conservar el comprobante.
Destino del inmueble: dejar claro que es casa habitación; si el uso es comercial o mixto, documentarlo, porque cambia el régimen.
Datos personales: entregar al registro solo la información indispensable y cuidar el aviso de privacidad.

Lista de verificación para inquilinos:

Revisar la cláusula de aumento antes de firmar o renovar y comparar el porcentaje con la inflación anual publicada por el INEGI.
Conservar contrato, recibos y comunicaciones sobre incrementos; son la base de cualquier reclamación.
Preguntar si el contrato está registrado; si la reforma constitucional se aprueba, el propio inquilino podría registrarlo.
Distinguir renovación de contrato nuevo: en un inmueble desocupado el precio inicial sigue siendo libre.

6. Conclusión

El tope a las rentas en la CDMX ya no es una propuesta: está en el Código Civil desde 2024 y la Suprema Corte lo confirmó en 2026. Lo que se discute ahora es su alcance: si se eleva a la Constitución local, si nace una defensoría especializada y cómo se verificará su cumplimiento. Mientras el Congreso define esas piezas, propietarios e inquilinos hacen bien en revisar sus contratos con las reglas que ya aplican.

En GN ATTORNEYS asesoramos a arrendadores e inquilinos en la redacción, renovación y defensa de contratos de arrendamiento, y somos especialistas en derecho civil, familiar, mercantil y deportivo. Si quieres revisar tu contrato o tienes una controversia por un aumento de renta, agenda una consulta: contacto@gnattorneys.com.mx · Tel. 55 1106 8422.